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Devin:(00:00)
肯尼·沃尔夫,欢迎. 很高兴您今天能来.
肯尼·沃尔夫:(00:03)
谢谢,德温. 欣赏它.
Devin:(00:04)
是的. 谢谢你的提醒. 所以我想听听你的故事, 你从哪里来, 你是怎么进入多户家庭的, 和, 最终, 今天拥有成千上万套房子, 多个州, 管理亚美am8问AG发财网, 整件事, 亚美am8问AG发财网会深入研究这些东西. 但 for those that haven’t read your book, or that aren’t already investing with you guys, 不管是什么情况, 不熟悉你, 你是哪里人?, 和 how’d you get into this real estate world?
肯尼·沃尔夫:(00:31)
绝对. 亚美am8问AG发财网的基地位于德克萨斯州的普莱诺，就在达拉斯北部. So I got into 多户家庭的 family via oil 和 gas. So I started out in the accounting world of oil 和 gas, 然后在亚美am8问AG发财网里迅速晋升，并在什里夫波特成立了一家亚美am8问AG发财网, 路易斯安那州, CFO是28岁吗. 然后 that company was winding down. Our sole client was Chesapeake Energy. 所以对于那些石油和天然气亚美am8问AG发财网或者知道切萨皮克亚美am8问AG发财网的亚美am8问AG发财网来说，他们第一次遇到了资金问题. 所以我得想办法, 亚美am8问AG发财网要做什么, stay in oil 和 gas or move to something different.
Devin:(01:07)
确定.
肯尼·沃尔夫:(01:08)
And, 真的, just was a great way to kind of reset. 好吧，亚美am8问AG发财网要做什么? 所以，实际上，我曾经用那段时间来弄清楚，好吧，亚美am8问AG发财网想要进入哪个行业? 所以- - -
Devin:(01:19)
And you had a blank slate at this time. Really, this is a starting over period.
肯尼·沃尔夫:(01:23)
完全. 所以在28岁的时候，亚美am8问AG发财网必须重新开始，弄清楚亚美am8问AG发财网的生活想要做什么. 所以不管怎样，石油和天然气不是丰饶就是饥荒. So I wanted to find something different. Called up a family friend, she’s a trust fund kid. 所以，我很喜欢做模特. 所以我问她，“你是做什么的?? I want to be like you when I grow up.总之，她说，“嗯，我投资多户住宅。.“老实说，当时我以为只有东海岸的对冲基金才会购买公寓楼. 我都不知道. 所以她带我去了达拉斯当地的一家亚美am8ag发财网放心投资俱乐部. 这是一个为期两天的活动. The first day they talk about single family rentals. 我和妻子都参加了. 我认为让你的另一半参与这个重大决定是很重要的.
肯尼·沃尔夫:(02:06)
所以她在那里. 第一天，他们讨论了单户出租，那天晚上亚美am8问AG发财网都很兴奋. 亚美am8问AG发财网打算在达拉斯买十套房子，还有所有的大计划. 然后 the next day, they talk about 多户家庭的. And, 真的, then we totally scrapped single family. 忘记单身家庭. We’re jumping 正确的 into 多户家庭的, 亚美am8问AG发财网有足够的资金来做这件事, 和 the business experience to do it as 好吧, 亚美am8问AG发财网可以直接切入这个话题. 所以我立刻投入其中，做了两笔被动投资来摸清门道，真正找到了一笔价值投资. 所以你是一个大的待修房屋，然后是一个收益游戏，看看这两种商业模式, 学习, figure out who should be on the team, 所有这些事情, 因为 I was coming from oil 和 gas accounting. I knew nothing about operating a property.
Devin:(02:51)
确定. 但作为第一步, you had an opportunity to be a limited partner, 投资50美元,000 or whatever as a passive investor, 不用做任何工作, 但你仍然可以看到P&L you still get to see the business plan. 与你作为被动投资者的预期相比，你认为这是怎样的呢?
肯尼·沃尔夫:(03:13)
是的. 我的意思是，作为一个被动的人，我想我是一个主动的被动的人. I made sure to be on every phone call. 我问了很多问题.
Devin:(03:20)
因为你想这么做. 你想成为一个主动的操作员，但你却故意被动地开始学习诀窍.
肯尼·沃尔夫:(03:27)
是的. 因为我根本不知道怎么管理这些东西. 所以我问了很多问题，也学到了很多东西. Some passives are just going to be passive. 他们 just going to, “Where’s my check?他们不会读很多声明，如果这是他们想做的，这也没关系. 但作为一个想成为辛迪加或赞助商的人, 这是我利用那段时间在团队中自我教育的好方法. 如何运营这些大型资产?
Devin:(03:54)
是的. 是的. 这是正确的. 在你说, “好吧, 我能处理好这件事. 亚美am8问AG发财网去做个交易吧?”
肯尼·沃尔夫:(04:05)
大约18个月.
Devin:(04:05)
好吧.
肯尼·沃尔夫:(04:05)
I’m ballparking it, but about 18 months. The first one we did was a big fixer-upper. 那也是戒毒所. 我是说，我学到了很多如何修复这些房子. 然后是第二个, 这是一个基调, 是房利美贷款吗, 这有什么大不了的, 因为 that gets you your Fannie Mae card. So the first syndication deal was 76 units that I did, 在这笔交易中，我自己就获得了房利美贷款.
Devin:(04:32)
因为你作为有限合伙人作为被动投资者所做的一切? 所以向那些以前没听过的人解释一下, getting in this country club with Fannie Mae. 它是什么样子的?
肯尼·沃尔夫:(04:43)
正确的. 我的意思是，我真的被问过了，你并没有得到一张卡片. 这是一种了解房利美和房地美的方式，这些机构贷款人. 一旦你这样做了, 即使是被动语态, they tend to count that as your experience, 这让你能够去获得最好的融资这对任何类型的亚美am8ag发财网放心来说都是可能的.
Devin:(05:06)
正确的. 正确的. 这真的很有趣. 和多户家庭的, 我的意思是, 政府支持像你我这样的人去提供住房.
肯尼·沃尔夫:(05:15)
是的. 绝对.
Devin:(05:15)
提供一些融资工具，这在其他行业是看不到的.
肯尼·沃尔夫:(05:24)
不,绝对. 是的. 不，这是世界上你能得到的最好的贷款.
Devin:(05:29)
这是正确的.
肯尼·沃尔夫:(05:29)
是的.
Devin:(05:30)
这是正确的. 所以如果房利美和房地美愿意用这些惊人的条款来支付75%的资本, 无追索权太, 我的意思是, 亚美am8问AG发财网经常讨论这个问题, 但这是巨大的.
肯尼·沃尔夫:(05:41)
噢,那是巨大的.
Devin:(05:42)
我的意思是，我的投资组合基本上都是无追索权的. 令人惊奇的.
肯尼·沃尔夫:(05:48)
绝对. 是的.
Devin:(05:50)
And so anyway, huge advantage to that. 所以你作为有限合伙人被动投资者进入市场. 我认为 that’s an awesome first step. 你得去做，然后你出去处理你自己的交易. What were you guys thinking at that? 这很有趣, you mentioned the 10 single family houses. I had the same kind of vision when I started. It seems like everybody gravitates towards, “If I could just do 10 single families, 付给他们了, 我退休,这是真的. 你可以这么做. 有趣的是，每个人都被吸引到那里. 但是当你经历了被动投资者然后你的第一笔交易，你的目标是什么? Did you want to get to a certain amount of doors? Did you just want to see how it unfolded?
肯尼·沃尔夫:(06:33)
正确的. So the first syndicated deal we want to do, 亚美am8问AG发财网想要确保亚美am8问AG发财网有全职的现场管理，这样做就有一个门槛. I ballpark it about 60 units here in 德州, 可能比这还多, 真的, 但60正好在这条线上. 所以亚美am8问AG发财网出发了. 所以这是一个大盒子，亚美am8问AG发财网想要检查这个新的辛迪加, 因为我妻子和我, 实际上, 刚大学毕业, 买了一家美黑沙龙，想让它更大，所以亚美am8问AG发财网
Devin:(07:03)
作为特许经营协议?
肯尼·沃尔夫:(07:04)
No. 所以这是一个。我不知道. 我把它叫做我妻子的MBA学位，因为我已经有一个了，而且亚美am8问AG发财网花了同样多的钱. 但亚美am8问AG发财网从中学到的重要一课是，要么做大，要么回家. 所以亚美am8问AG发财网想买这个然后找个经理来管理. 好吧, it wasn’t big enough to do this. 所以亚美am8问AG发财网吸取了这个教训, 去大, 回家, 到多户型哪里看, 我的意思是, 我不想每天都在现场. 我不会换马桶. 我不知道该怎么做. So that was our focus is to get to that point. So we didn’t have the equity ourselves to 这样做, so what that means is that we had to go raise the money.
肯尼·沃尔夫:(07:40)
你可以从你想要开始的地方开始. So that was a big box that we had to have. 那是必须的. 然后, 很明显, you have these things where we prefer pitched roofs, 听不清00:07:50暖通空调, 还有其他的东西. 但专业的现场管理对亚美am8问AG发财网来说是一件非常重要的事情.
Devin:(07:56)
是的. 毫无疑问，一个物业管理亚美am8问AG发财网要处理的事情太多了，这也是真正的工作. 我的意思是 the managing tenants, the maintenance guys. 我的意思是, those guys work their tail off. 亚美am8问AG发财网非常非常感激，但是你不能以操作员的身份来做这些事情.
肯尼·沃尔夫:(08:14)
No. 我的意思是, 作为赞助商, 你的工作是辛迪加的，对你的投资者来说，就是管理你已经拥有的资产，并为他们寻找更多的投资项目. 我的意思是，这是我的工作. 所以，如果你陷入了每天30套房子的交易中，你不能这样做.
Devin:(08:29)
正确的. 让你成为一个效率低下的操作员.
肯尼·沃尔夫:(08:31)
效率很低. 所以第一次购买实际上是一项投资组合交易. 所以我买了76个单位. 还有一个人，亚美am8问AG发财网买了32套. 有趣的是, 那笔交易的卖家是在确定32个单位卖出去之前不想把我的卖给我吗. 这说明他不想被32个单位的交易困住.
Devin:(08:51)
毫无疑问.
肯尼·沃尔夫:(08:52)
而且，在这10年里，亚美am8问AG发财网今天已经做了6800台. 然后那个人可能做了600次，因为他陷入了日常事务中. So you can’t build your portfolio if you 这样做.
Devin:(09:07)
It’s a tough thing I talk to people about a lot. 尝试着去做大，然后把你的脑袋绕过去，然后筹集数百万美元，这是很可怕的, 和 you shouldn’t just go out 和 do it. 你需要团队，导师，教育，所有的一切. 但一旦你进入了更大的领域，很多事情就变得容易了.
肯尼·沃尔夫:(09:24)
是的. 我的意思是, our second deal was 133 units. That was a big rehab fixer-upper deal. 所以这对亚美am8问AG发财网来说真的是一个起步的平台，在这个水平上你可以做专业的管理, 因为, 直到今天, 我不知道怎么驱逐别人. 亚美am8问AG发财网有很棒的人在做这件事. And I don’t know how to, 就像我说的, fix toilets.
Devin:(09:41)
是的. 您需要什么表格?? 什么时候需要归档? 所有这些东西.
肯尼·沃尔夫:(09:45)
所有的小物流，亚美am8问AG发财网伟大的现场人员做这些.
Devin:(09:48)
爱它. 是的. 是的. 这让你保持专注. 证据就在布丁里. 你们已经扩大了规模. 就像你说的，到目前为止，你已经做了6800扇门，包括德克萨斯和其他地方. 让亚美am8问AG发财网快进，然后亚美am8问AG发财网会深入一些细节. 到2021年中期，目前的投资组合是什么样子的?
肯尼·沃尔夫:(10:08)
确定. 所以,是的. All time record 6,800 units that we’ve done. 亚美am8问AG发财网现在管理的流动资产减少到4200个单位. 今年亚美am8问AG发财网已经收购了价值7000万美元的亚美am8问AG发财网.
Devin:(10:21)
优秀的.
肯尼·沃尔夫:(10:21)
到年底亚美am8问AG发财网还会有7000万的合同. 所以在收购方面，今年将是非常非常重要的一年.
Devin:(10:30)
优秀的.
肯尼·沃尔夫:(10:31)
亚美am8问AG发财网现在主要集中在德州和俄亥俄州，在那里收购更多的单位.
Devin:(10:35)
正确的.
肯尼·沃尔夫:(10:35)
That’s been the focus for a couple of years, 但亚美am8问AG发财网现在在这些州取得了一些成功.
Devin:(10:40)
正确的. 在这一点上加倍下注. Do you guys set targets for the year? “嘿, 亚美am8问AG发财网想要收购这么多，并确保亚美am8问AG发财网的团队做好准备，希望一切顺利,” or how do you guys 看 at that on an annual basis?
肯尼·沃尔夫:(10:50)
正确的. 所以亚美am8问AG发财网有……对于其他的企业主来说，《亚美am8问AG发财网》是一本非常好的书.
Devin:(10:55)
基诺Wickman?
肯尼·沃尔夫:(10:56)
是的.
Devin:(10:57)
伟大的书.
肯尼·沃尔夫:(10:57)
EOS系统. 所以不管怎样, I found that a couple of years ago. 因此，到2029年，目标是管理10亿资产.
Devin:(11:07)
优秀的.
肯尼·沃尔夫:(11:08)
So, 真的, you kind of work backwards. 有多少…
Devin:(11:10)
逆向工程.
肯尼·沃尔夫:(11:11)
是的. 那么有多少收购，很明显，目前投资组合的增长也在评估中. 所以要考虑这些因素. 但 正确的 now we’re 好吧 ahead of that number. 亚美am8问AG发财网有很多办公室转换成多户住宅，这将在未来一两年加速亚美am8问AG发财网目前持有的资产, 一旦这些工作完成. 所以我要重置这个数字.
Devin:(11:36)
没关系. 没关系. 是的. 我喜欢外面那个大目标. And let’s talk about the office conversions. You guys are buying distressed office buildings 和, in some of these markets you’re already in, converting them exclusively to 多户家庭的. 这是怎么发生的?
肯尼·沃尔夫:(11:54)
所以亚美am8问AG发财网陷入了其中，说起来很有趣. We fell into the Rockefeller building in Clevel和, 这是一座洛克菲勒家族在1905年建造的历史建筑吗. 今天它仍然是一间办公室. 大约一年半以前, we were driving back from the airport in Clevel和, 我的一个朋友在那里, 亚美am8问AG发财网经过了一个旧仓库, 我一直想改造其中一座老建筑, repurpose them into a 多户家庭的 property. 我上过贝勒大学. They did that when I was on campus there, a group did. 那是一个旧仓库, 他们把它改成了令人惊叹的阁楼之类的东西, 我负担不起, 但我的一个朋友可以. 这真的很酷. 他的地方很酷. 所以我很嫉妒.
Devin:(12:30)
So you had that in your mind since college.
肯尼·沃尔夫:(12:32)
我想这么做.
Devin:(12:33)
是的. 是的.
肯尼·沃尔夫:(12:34)
所以不管怎样, 亚美am8问AG发财网开车回来，经过克利夫兰的旧仓库, 我告诉他, “人, 我很乐意这么做, 这样做.他说:“我会找到一些东西的。.“他就住在上面. So he started digging 然后 about a month later, 他给我打电话说, “嘿, I’ve got this deal called the Rockefeller. You got to fly up here, 和 you come check it out.“说实话，我甚至都没在手机上查它在哪里. 就像洛克菲勒? 我在那里.
Devin:(12:55)
正确的.
肯尼·沃尔夫:(12:55)
所以飞进来，亚美am8问AG发财网开到展望街，你可以看到那里的建筑，有17层楼高. It’s got big white letters, Rockefeller, on it. And I’m hanging out the window, taking photos 和 stuff. 但是亚美am8问AG发财网已经发现了一个本地GC，它工作了这个属性几次，试图弄清楚如何重新利用它.
Devin:(13:14)
So they had already seen the property for years.
肯尼·沃尔夫:(13:14)
是的.
Devin:(13:14)
They knew it 和 they’d probably run bids on it.
肯尼·沃尔夫:(13:18)
绝对. So we had drawing six different ways of hotel, 保持办公室, 多户家庭的, 一大堆不同的选择. 他们给亚美am8问AG发财网讲了一遍. 今天，它会有一些混合用途，但主要是多家庭. 所以4到16是A类多族，2和3
Devin:(13:37)
从四楼到十六楼?
肯尼·沃尔夫:(13:38)
正确的. 是的.
Devin:(13:39)
好吧.
肯尼·沃尔夫:(13:40)
在17楼，真的很酷，有44个步入式保险箱是洛克菲勒家族的.
Devin:(13:46)
噢,我的天啊.
肯尼·沃尔夫:(13:46)
这是存储空间，因为对每个人来说只有8.5英尺的天花板. 但 four through 16 will be A class 多户家庭的. 很多效率和一间卧室，这是克利夫兰市中心现在的需求. 第二和第三层亚美am8问AG发财网保留办公室，底层零售和餐厅. 还有一些很酷的大理石楼梯通往舞厅. 希望这是地下酒吧的一部分.
Devin:(14:12)
正确的. 是的. 完全独特的. 这是神奇的. 人们对市中心的需求与空间无关，而与购买力和位置有关.
肯尼·沃尔夫:(14:20)
绝对. 我的意思是, all of these we’re buying are 97 walk scores. 因为亚美am8问AG发财网有那块地，亚美am8问AG发财网还在亚特兰大市中心买了另一块地. 亚美am8问AG发财网会有第二场，另一场在克利夫兰. So we’re 看ing at these downtown settings. 希望Dallas-Forth价值, 这样的地方,, where we can bring in repurpose these office buildings, which before COVID we had 太 much of any ways. 在所有主要市场，写字楼的平均空置率约为30%.
Devin:(14:45)
这是难以置信的. 30%的空缺.
肯尼·沃尔夫:(14:48)
COVID - 19之前有30%的空缺. 现在, I’m one of those that think office will come back, 因为如果你不在办公室, 你失去了创造力的火花. Definitely IT probably can be all virtual.
Devin:(14:59)
别的地方. 是的.
肯尼·沃尔夫:(15:00)
但 anyways, I see a lot of folks coming back. 但, at the same time, we will lose some need for office.
Devin:(15:05)
And it was already bad before COVID.
肯尼·沃尔夫:(15:07)
是的,完全. So this is a way to kind of repurpose these buildings. 租金是285元, 每平方英尺3美元, 亚美am8问AG发财网以每平方英尺40到60美元的价格购买，而且有很多, 很明显, 康复中心在那里, 太, 但在上面. 但, 在一天结束时, 亚美am8问AG发财网将拥有这些惊人的资产, 伟大的位置, 和 great views of Erie 和 downtown 和 Atlanta, 良好的位置.
Devin:(15:31)
不可替代的. 是的.
肯尼·沃尔夫:(15:32)
是的. 所以你不能[听不清00:15:34]
Devin:(15:34)
贷款方对这类项目的胃口如何? 显然和你1985年的那种菜园式的多户型公寓有点不同.
肯尼·沃尔夫:(15:44)
So we also did some ground up construction. 所以亚美am8问AG发财网看到，在2020年的新冠肺炎疫情期间，建筑贷款基本上枯竭了. 我是说，你根本找不到. So, 实际上, 为洛克菲勒, we ended up having to do an acquisition loan, 现在亚美am8问AG发财网要去申请7000万的建筑贷款. 但亚美am8问AG发财网现在看到，建筑贷款正在大规模复苏, 亚美am8问AG发财网得到了很好的项. 我的意思是, 75%, 这是正常的, 典型的, 之前COVID条款, 但他们都回来了, 这是好事吗.
Devin:(16:13)
是的. 是的. 这是神奇的. 然后 you’re just bringing in a GC, 这是之前玩过的游戏，可以直接进入并运行它.
肯尼·沃尔夫:(16:20)
绝对. 你们必须合作. 就像做任何事一样，你必须为那个项目引进合适的团队. So we’re working with Rockefeller with Geis Corporation. 他们 a third generation developer there in Clevel和. 他们认识城里的每一个人.
Devin:(16:35)
不是开卡车的人.
肯尼·沃尔夫:(16:36)
No. 是的. 绝对. 他们刚刚完成了丹·吉尔伯特在克利夫兰的多户住宅改造. 丹·吉尔伯特是骑士队的老板，也许火箭抵押贷款是他最出名的地方.
Devin:(16:44)
确定. 确定.
肯尼·沃尔夫:(16:45)
但 if they can do Dan’s, they can do mine.
Devin:(16:47)
百分之一百. 是的. 好伙伴. 好伙伴. 这是神奇的. 这是一个你可以向投资者推出的项目, 然后说, “嘿, we’ve done all these other types of projects. 这是一些增长，但也不是完全超出常规.”
肯尼·沃尔夫:(17:01)
正确的. 完全. 这只是一个大的康复项目. 洛克菲勒和亚美am8问AG发财网其他的一些项目也是机会区.
Devin:(17:08)
杰出的.
肯尼·沃尔夫:(17:09)
所以这是一种利用两种结构的方法, 亚美am8问AG发财网会得到很大的赞赏, 而同时, 他们在机遇区, which will be great as a tax 太l for some folks.
Devin:(17:21)
当然,确定. 是的. 这是一个惊人的税收减免. 这是神奇的. 好吧, 让亚美am8问AG发财网谈谈你们是如何扩大投资者基础的以及你们在Wolfe投资亚美am8问AG发财网的投资经验, 因为这样亚美am8问AG发财网才能做得更大, 快. 我的意思是, if you had to write the check on all these deals, 和 a lot of people kind of have that mindset. 他们 going to buy three single family rentals, 那是他们所有的钱, 和 that will 实际上 be a good investment over time, 但不会得到7,000个门或数十亿的资产.
肯尼·沃尔夫:(17:50)
现在. 我的意思是，我有点把单身家庭比作，他们是伟大的净资产建造者，但不是伟大的现金流. 你得换屋顶，你的钱可能花了一年或一年半. 所以你要记住这一点. 它们不是糟糕的投资. 他们, 就像我说的, 伟大的净资产建造者, or for folks that want to get into 多户家庭的, to get in there you may have to flip your way to 50 K.
Devin:(18:10)
是的. 这没什么错.
肯尼·沃尔夫:(18:11)
绝对. So everybody’s got to start somewhere. 所以亚美am8问AG发财网关注的是，亚美am8问AG发财网发现亚美am8问AG发财网的很多投资者都是通过面对面的活动. 所以我在很多活动上演讲，就像你在圣安东尼奥的大型活动一样. I’m speaking in Columbus, Ohio next month. So a lot of speaking engagements like that. 亚美am8问AG发财网每年在MFin举办三次大型的多家庭活动. 亚美am8问AG发财网刚从迈阿密回来，有350人参加.
Devin:(18:38)
是的. 我听说迈阿密很不错. 我不能让时间安排冲突，但我的很多团队成员都去了，他们都很喜欢.
肯尼·沃尔夫:(18:44)
是的. 这很有趣.
Devin:(18:45)
是的. 特别是在经历了过去一年半的新冠肺炎疫情之后. 再打一次极速电话，你就完蛋了，但迈阿密的现场直播，我听说有350人. 这是很棒的.
肯尼·沃尔夫:(18:57)
正确的. 是的. 这很好. 亚美am8问AG发财网也做这些, 然后, 真的, 因为新冠肺炎开设了YouTube频道，亚美am8问AG发财网也有这个频道. 由于缺乏面对面的活动，这是亚美am8问AG发财网吸引新投资者的主要方式. 所以，我就去百思买买了一台4k相机，开始录音. And so we do a weekly video output on that. 然后亚美am8问AG发财网开始做这些很酷的房产游览视频. 所以亚美am8问AG发财网找了个摄像师跟踪亚美am8问AG发财网几个线人. 他们会告诉他们整个过程，亚美am8问AG发财网是如何为亚美am8问AG发财网所参与的建筑、社区和城市增加价值的.
Devin:(19:36)
是的. There’s nothing like seeing the walkthrough. 我的意思是, 看, 如果你是投资者, 你去参观一个地方, that’s great if you have the opportunity. 但 a lot of times that doesn’t line up. 然后 the OEM’s are great offering materials. 亚美am8问AG发财网的一位投资者告诉亚美am8问AG发财网，“我从来没有见过糟糕的发行备忘录. 他们都是伟大的. 都是向上，向右.” Which, if you operate 好吧, that’s what it is. 但 getting to walkthrough a property, 看你解释发生了什么, 你居然还在说房租涨了多少钱, 类似这样的事情, 我认为, 它以一种可扩展的方式将人们联系起来.
肯尼·沃尔夫:(20:13)
正确的. 好吧, 和 I wish that we could add a smell-o-vision. 影院的嗅觉.
Devin:(20:18)
或不.
肯尼·沃尔夫:(20:19)
或不. 是的. 但是为了让大家知道，其中的一些性质，亚美am8问AG发财网来看看. 我是说，也看到了最坏的一面.
Devin:(20:26)
绝对. 是的. 百分之一百. 就好像我一进入亚美am8ag发财网放心行业，脑子里就有了一个开关. 我开车经过一间破旧的公寓，有点兴奋. Oh man, I wonder what their occupancy’s at.
肯尼·沃尔夫:(20:39)
因为它仍然是利润.
Devin:(20:39)
是的. 这是正确的.
肯尼·沃尔夫:(20:40)
即使它有很难闻的气味. 它仍然是盈利的.
Devin:(20:40)
是的. 就是这样. 是的. 看起来像是工作. 这个机会看起来像是工作. 去图. 去图. So you’ve built up your investor network over time, you’ve gone full cycle on a bunch of deals, which is a real kind of milestone for any sponsor, 完成第一笔交易，每个人都能拿回他们的钱，也许你的回报超出了你的预期. And everybody goes, “好吧, this is real. 亚美am8问AG发财网喜欢它. 亚美am8问AG发财网想在这方面做得更多.” 然后 they tell all their friends. 是的. That’s kind of an interesting thing. 2021年你们的团队有什么计划吗? Because you’ve got 1500 plus investors at this point. 我猜你们是怎么管理的，管理部门和内部?
肯尼·沃尔夫:(21:28)
是的. 所以亚美am8问AG发财网有了很大的增长. 所以今年亚美am8问AG发财网增加了一群人到团队中. We hired an investor relations manager. 所以萨凡纳做得很好. 亚美am8问AG发财网之前有个市场营销专员兼投资者关系专员，所以现在她只负责市场营销. 亚美am8问AG发财网有管理. 亚美am8问AG发财网有一个兼职的远程人员，他做了很多紧急工作. 所以当亚美am8问AG发财网有股票发行的时候，有很多文件要处理. 好吧, I should say digital paperwork to manage. 现在亚美am8问AG发财网有了. 我聘请了另一位资产经理，这样就能有一位专注于俄亥俄州, 然后 we’re split up 德州 和 Oklahoma. 亚美am8问AG发财网会得到俄克拉何马州和德克萨斯州，我想，为了亚美am8问AG发财网的目的.
肯尼·沃尔夫:(22:09)
所以他会这么做. 所以继续增加团队成员，聘请开发经理. 所以他管理亚美am8问AG发财网所有的开发项目，亚美am8问AG发财网也有一个三重净基金. We’ve got a guy, a young kid, I shouldn’t say kid. Young guy that runs that for us as 好吧. So it’s 真的 just kind of keep building that team. 亚美am8问AG发财网刚招到一个很棒的注册会计师. 她在普华永道工作. 所以她现在为亚美am8问AG发财网工作.
Devin:(22:32)
她是一名总会计师，只是内部会计，或者你是怎么
肯尼·沃尔夫:(22:35)
目前做会计. 随着亚美am8问AG发财网的发展，她的角色也会不断扩大. 所以，亚美am8问AG发财网要不断增加团队成员，亚美am8问AG发财网要搬到一个更大的办公空间.
Devin:(22:47)
哦,杰出的. 杰出的. So you guys have an office in Plano then, 正确的?
肯尼·沃尔夫:(22:50)
亚美am8问AG发财网在普莱诺有办公室. 这是亚美am8问AG发财网在普莱诺的第二间办公室. 亚美am8问AG发财网打算在几周内将亚美am8问AG发财网的建筑面积扩大一倍多就像传统银行一样.
Devin:(22:59)
确定. 是的. 大部分人都是这样, 很明显, not the onsite teams that are all remote, 但那时大部分亚美am8问AG发财网团队都在同一个屋檐下, 正确的?
肯尼·沃尔夫:(23:06)
它是. COVID, 对我来说, 真的 showed that to have the team in-house, 或者在办公室里, 进行这些互动是关键. 你可以移动得更快. 你会更有效率. 我是说，你怀念那种火花. If I’m walking down the hall 和 I have this idea, 好吧, 我不能在大厅里大喊大叫, “嘿, 我有个好主意.“我得给Zoom打个电话，也许他们没空. 因此，我坚信让员工在办公室工作可以提高效率，并在亚美am8问AG发财网的业务中发挥创造性.
Devin:(23:41)
确定. 还有文化. 我的意思是，同志情谊，然后每个人都很了解彼此. 毫无疑问，亚美am8问AG发财网都有一些很棒的科技工具，但这些工具也有一些限制.
肯尼·沃尔夫:(23:53)
绝对. 像这样的亲身经历是非凡的，更真实，你可以深入.
Devin:(23:58)
是的. 是的. 爱它. So what are you guys doing currently? 我知道亚美am8问AG发财网在昨晚的活动上谈了一点, but you guys used to buy stuff for 30, 40,000年,一个门. 今天, 好吧, 我在圣安东尼奥, 似乎10万是新的75万一扇门, 如果亚美am8问AG发财网幸运的话, 哪一个是伟大的所有者. 这是很棒的. 作为一名买家，这更具挑战性. 你们是如何在低上限利率的环境下进行收购的, 有竞争力的, 所有这些东西?
肯尼·沃尔夫:(24:34)
正确的. 我的意思是，亚美am8问AG发财网一直都是机会主义者，我认为你真的必须这么做. 如果你在德州的达拉斯只做BNC增值，我的意思是，每个人都想这样. 所以你必须能够稍微改变你的商业模式，以有效地找到更好的交易. 如果每个人都在追求一件事，那么，也许这就是超买. 亚美am8问AG发财网看到了一个C +的交易, 固定了, 很好, but sold for over 115 K a door in Irving, 德州, 这是令人震惊的. 我是说，就像你说的，三四十美元一扇门.
Devin:(25:09)
就像70年代的资产.
肯尼·沃尔夫:(25:11)
70年代资产. 冷水机组. 我是说，只要115门. 令人惊奇的 to see what the new pricing. So-
Devin:(25:18)
What’s crazy is that buyer, they may be okay.
肯尼·沃尔夫:(25:22)
当然.
Devin:(25:24)
你挠挠头，但他们可能还是会没事的.
肯尼·沃尔夫:(25:26)
是的. 我的意思是, I’m sure you guys are seeing it here in San Antonio, 太, 但自COVID发生以来，亚美am8问AG发财网看到了更多的州外买家, 因为亚美am8问AG发财网看到越来越多的加州和纽约买家害怕在他们的市场上买东西, 因为- - - - - -
Devin:(25:40)
不喜欢他们.
肯尼·沃尔夫:(25:41)
是的. 租金管制，还有他们现在要处理的那些乱七八糟的问题，比如驱逐. So that’s 真的 pushing these prices up even higher. 但是我的想法是, 所以现在在达拉斯沃斯堡, 亚美am8问AG发财网专注于A类, 因为 if I’m going to pay a four 和 a half cap rate, 我的意思是, I better buy an A class instead of a C class.
Devin:(25:59)
盖率相同.
肯尼·沃尔夫:(26:00)
同样的上限税率.
Devin:(26:00)
是的. 以前有一些分离，现在都被压缩了. It’s basically one kind of mid force cap.
肯尼·沃尔夫:(26:08)
绝对. 是的. 现在A类课程集中在达拉斯，或者说是发展，因为他们要花115美元一门. I can probably build them 150年, 160 a door. 所以我宁愿拥有一个A类, 全新的系统, 花岗岩台面, 所有这些东西, 150年, 然后花115买C +.
Devin:(26:24)
With all the headaches that are involved with that. 你们是如何从收益或收益的角度来看待A类的? 你还能把自己的团队带进去证明NOI之类的东西吗?
肯尼·沃尔夫:(26:41)
绝对. 我的意思是，每次亚美am8问AG发财网购买一项资产，亚美am8问AG发财网都必须以某种方式增加价值. 对于A班也是如此, 亚美am8问AG发财网直接从开发商那里购买了几笔交易, 我不是在攻击他们, 但通常他们不是运营商.
Devin:(26:55)
正确的. 构建和销售.
肯尼·沃尔夫:(26:56)
完全. 正确的. So we were able to streamline their expenses, 让工作更有效率, 然后在收入方面, 亚美am8问AG发财网实际上, 就像一张传单, our first A class in Dallas-Fort Worth, 我说, “嗯, why don’t we do an upgrade 和 see what happens?” 但 the crazy thing is we bought it in 2019. It was just finished in 2018 completed. So how do you upgrade an A class property?
Devin:(27:18)
已经租出去了吗?
肯尼·沃尔夫:(27:19)
It was leased out when we walked in.
Devin:(27:20)
So you bought it as soon as you could.
肯尼·沃尔夫:(27:22)
是的.
Devin:(27:23)
它的油漆和一切都是新的.
肯尼·沃尔夫:(27:25)
完全. 还闻到油漆的味道. 但 we tried five units 和 see what happens. 所以开发者, 漂亮的橱柜, 花岗岩台面, 的地板, everything you’d think of an A class. 他使用黑色的电器，没有后挡板，设备也很普通. 所以，真的，在前5个，亚美am8问AG发财网做了，从那以后，但亚美am8问AG发财网做了不锈钢器具. 亚美am8问AG发财网做了一个厨房后挡板, 升级了照明，当你走进单位和其他固定装置时，有一个令人惊叹的因素, 太, 在整个单位. 但, 我的意思是, 亚美am8问AG发财网得到150, 200 dollar rent bumps on that A class, 亚美am8问AG发财网只花了2200美元.
Devin:(28:06)
哇. That’s the kind of interior rehab budget you want to see.
肯尼·沃尔夫:(28:09)
完全. 现在亚美am8问AG发财网有了这个性质. 我认为 we’ve done over 50% of the property like that. And we 很明显 have a lower cap rate. 亚美am8问AG发财网的解决方案也对亚美am8问AG发财网的现金流有很大的帮助. And the valuation is just skyrocketing. 我的意思是, we’ve blown away the initial projections, 因为这是亚美am8问AG发财网刚试过的. 亚美am8问AG发财网买了，但不在亚美am8问AG发财网的号码里. 但, 真的, 亚美am8问AG发财网采用了这种模式，然后在达拉斯沃斯堡买了一些其他的a级课程，也做了同样的事情. And we were getting the same rent bumps in on that. 所以你必须在如何增加资产价值上有创造性，但是A类，亚美am8问AG发财网已经成功了.
Devin:(28:47)
是的. 这听起来很有趣, 因为 you might think that’s 太 slim, 但如果你能加150美元, 尤其是在低帽的时候, 你的帽子越低, 你的估值就越高.
肯尼·沃尔夫:(29:01)
亚美am8问AG发财网的贷款条件很好. 我的意思是，亚美am8问AG发财网买的第一个A类，杠杆率是82%，这是不真实的. 然后 the other one we bought a few years ago, 82%, 81%左右，所以你在这方面也有很大的优势.
Devin:(29:20)
And how’s your experience been with… 我的意思是, 看. 是的. 你买的是1970年的四价资产或者2019年的四价资产. 70年代, your RNM line item is going to be variable 和 high, but on the new stuff 然后 your tenant base as 好吧, 不同的人口统计…我的意思是, 你拥有一切, 从70年代到全新, 你在租客方面的经历怎么样，你的经常性开支之类的? Obviously, it’s different on the newer stuff, 正确的?
肯尼·沃尔夫:(29:50)
正确的. 是的. 在较新的东西上，不需要持续的维护. 我的意思是，有一些需要调整一些ACs之类的东西，但它少得多. 但它确实改变了你的前台和你的租赁代理. 所以你必须确保这些人更倾向于A类而不是C类或B类. 我的意思是, there’s a 正确的 person for that desk. 所以你必须确保你有这些确保提供正确的服务水平, 太, 因为一门课确实需要更多的服务和关注你最好在24小时内完成这些工作. So you have to change the expectations on there. And also, 太, 我的意思是, we do different community events. 我的意思是, 一节课有时亚美am8问AG发财网会品酒，C节课亚美am8问AG发财网会边走边吃早餐. 我是说，诸如此类的事情. 所以你必须为那个网站调整你的操作.
Devin:(30:42)
正确的. 是的. 不，完全说得通. 因此，亚美am8问AG发财网现在正面临2019冠状病毒病，2021年年中，亚美am8问AG发财网看到租金大幅增长. We’re seeing a lot of asset price appreciation. What are you guys thinking for the next year? 大同小异? 更多这样的办公室转换，更多A类多户型，或在地平线上为你?
肯尼·沃尔夫:(30:58)
是的. 我的意思是，今年3月，亚美am8问AG发财网买了两处完全不同的房产. 所以亚美am8问AG发财网买下了达拉斯市中心的邮局大楼, 历史建筑, 一个美丽的资产. 已经修好了，亚美am8问AG发财网只是把它用在那个上面更有效率. 就在同一周，亚美am8问AG发财网在威奇托福尔斯花29美元买了一辆D级车.
Devin:(31:18)
Totally different [inaudible 00:31:19].
肯尼·沃尔夫:(31:20)
We’re putting 30k一扇门 into the rehab-
Devin:(31:21)
30k一扇门?
肯尼·沃尔夫:(31:22)
在那笔交易中获得B +. 所以亚美am8问AG发财网一直很灵活. 亚美am8问AG发财网一直在克利夫兰买东西. We’ve got a thous和 C class there, units, as 好吧. So, I 真的 see us keep growing that. 亚美am8问AG发财网可能会在即将到来的多户型住宅改造中再接两到三间办公室. 我想亚美am8问AG发财网在克利夫兰找到了一大块可以俯瞰市中心的土地, 那里也有大约100个单位. So I 真的 see kind of growth in a lot of our arms. And that’s 真的 why I built up those arms, 因为有时购买现有的多户家庭是不错的选择, sometimes it’s better to do development. 然后我还有三网臂，这只是投资者每月的现金流. 所以能有这样的三个手臂，在亚美am8问AG发财网运作，亚美am8问AG发财网肯定会很忙.
Devin:(32:07)
是的. 保持忙碌，根据他们在不同地区做的事情，能够骑上不同的自行车. 我爱它. 好吧, 告诉人们关于这本书的事，然后如果他们想见你和你的团队，他们如何与你联系, 看到你的项目, 等等.
肯尼·沃尔夫:(32:20)
确定. 绝对. So our website is Wolfe with an E dash investments.com. 你可以在YouTube, 脸谱网, LinkedIn等社交媒体上找到亚美am8问AG发财网. 然后我在几年前写了一本书，为梦想投资. 这是在亚马逊. 如果你愿意，可以去看看. 这真是太有趣了. It was a goal of mine to always write a book. I’m 实际上 working on the second book 正确的 now. 所以我雇了一位导师来指导我写书的过程. And he told me, “嘿, you write this one. You’re going to want to write a second one.所以我说，“我不知道”，但是不管怎样，这就是你要讲的. 他是对的.
肯尼·沃尔夫:(32:56)
现在再写一个. 更多的是关于投资，财务自由，如何为自己的成功做好准备. 很多人都在谈论共同基金，个人退休账户和401k计划90%的账本都告诉你这些. 好吧, this is the way you should do it. 这就是富人的做法. 如何建立一个真正合适的财务自由的书籍.
Devin:(33:24)
我爱它. 我认为 there’s a huge need for that. 这很有趣. You 和 I both talked to hundreds of investors, 亚美am8问AG发财网的交易有很多投资者吗, 但这只是投资于这些私募股权的一小部分美国人. 富人知道这一点, 他们这样做了很长时间, 但对于一个在亚美am8问AG发财网里有20万年薪的普通人来说, 以我的经验, 很多时候，他只是在投资方面做一些非常基本的财务方面的事情, 只要接受一点教育，情况就会好得多. 这是一个巨大的差距.
肯尼·沃尔夫:(33:58)
它是. 我的意思是，亚美am8问AG发财网已经讨论了财富的四个组成部分. 亚美am8问AG发财网有一段视频, 但我的意思是, 能够处理现金流, someone’s else paying down your loan for you. 你在这些交易中得到的税收庇护是惊人的. So if you can use that intelligently in the 正确的 way, 和你的注册会计师谈谈, 我的意思是, 如果你想这么做的话，你可以很快退出亚美am8问AG发财网的工作, or you keep it 和 still have the tax benefits. 但 there’s definitely a way to invest better. 我确实希望大多数人能退出共同基金, 爱尔兰共和军, 401k kind of race that most folks are in.
Devin:(34:39)
大多数人都参与其中. So, 我的意思是, 这就像, 你们才刚刚开始，尽管你们有很多投资者, 你的目标市场是巨大的. 我的意思是，它是巨大的. 所以喜欢它. 好吧, Kenny, thank you for coming down. 我喜欢跟着你. 你一直激励着我. 我从你身上学到了很多好东西，谢谢你来和亚美am8问AG发财网的观众分享. So hope everybody reaches out 和 connects with you.
肯尼·沃尔夫:(35:05)
谢谢,德温. 我很感激. 很高兴和你聊天，兄弟.
Devin:(35:07)
太棒了. 很快赶上.
肯尼·沃尔夫:(35:07)
看到你. 再见.