Michael Episcope，校长 起源的投资, 和亚美am8问AG发财网一起讨论他从股票交易员到亚美am8ag发财网放心投资者的转变.执行的交易中有5B. 亚美am8问AG发财网讨论投资理念、资产类别、基金、团队建设等.
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德温:(00:03)
迈克尔,欢迎. 谢谢你来参加节目. 你好?
迈克尔:(00:07)
好了,德温. 非常感谢你邀请我.
德温:(00:09)
是的. 是的. 很高兴你能来. 我想深入探讨一下您的亚美am8ag发财网放心事业以及您所做的一些事情, 但首先, 作为介绍, 也许还有一些你的背景以及你是如何进入亚美am8ag发财网放心投资领域的. 你觉得那次旅行怎么样?
迈克尔:(00:30)
是啊，有点长，有点迂回. 我第一次接触亚美am8ag发财网放心是在我年轻的时候. 我爷爷也在里面. 我以前做过暑期工. 我是说，在我这么年轻的时候，我真的不知道这事会这么容易受影响. 但那是在我12 13 14岁的时候. 我只是喜欢工作，挥舞锤子，帮忙，做事. 他管理着芝加哥西部的很多建筑, 那是70年代的事了, 用抵税销售买了这些东西, 诸如此类的事情.
迈克尔:(01:01)
高中毕业后我就离开了，去上了大学. 我的第一份职业实际上是交易. 36岁之前，我一直是一名大宗商品交易员. 在这个行业里，我真正积累了我的财富. 然后我需要用我的财富投资并建立它. 电脑接管了一切，我决定受够了，我不想再冒险了. 在我交易生涯的最后, 我已经结婚了, 我有两个孩子, 所以有更多的人依赖我. 这和我刚开始工作时大不相同.
迈克尔:(01:33)
所以我决定，我真的想利用亚美am8ag发财网放心来增加我的财富, 保护我的财富, 建立被动收入. 所以我去拿了亚美am8ag发财网放心硕士学位, 然后, 在德保罗, 我和我的搭档搭档, 大卫·谢勒, 现在还是我的搭档吗. 亚美am8问AG发财网聚在一起是因为亚美am8问AG发财网对如何利用自己的资金有一个想法. 亚美am8问AG发财网都以一种被动的方式投资，总是进两步，退一步. 亚美am8问AG发财网只是看着对方说，“亚美am8问AG发财网可以用自己的钱做得更好。.这就是它的起源, 说的是, “看, 亚美am8问AG发财网只是想管理亚美am8问AG发财网自己的资本，一起来做这件事.”
迈克尔:(02:14)
我认为亚美am8问AG发财网真正擅长的是风险管理和理解, 我的意思是, 这不是火箭科学. 这个行业有很多常识. 亚美am8问AG发财网从一开始就开始了，每个职业生涯都有一些运气. 亚美am8问AG发财网从07年开始. 07年亚美am8问AG发财网没有投资. 亚美am8问AG发财网08年投入了一些资金. 那只是亚美am8问AG发财网自己的资本. 亚美am8问AG发财网在09年开始投入更多的资金，所以这有点像一把下落的刀. 然后亚美am8问AG发财网在2010年开始进行辛迪加交易, 在2011年筹集了亚美am8问AG发财网的第一笔资金, 亚美am8问AG发财网的第二支基金是在2013年.
迈克尔:(02:50)
2015年，亚美am8问AG发财网开始推广亚美am8问AG发财网. 原因是，亚美am8问AG发财网的整个理念是，看，亚美am8问AG发财网有一个非常棒的产品. 2015年亚美am8问AG发财网有大约70个投资者，但亚美am8问AG发财网也是一个顶级的十分位数经理. 基金1的表现是最高的. 基金二排在前十分之一. 亚美am8问AG发财网有越来越多的人来找亚美am8问AG发财网. 一个简单的格言是，如果你有一个伟大的产品，你把它放在很多人面前, 你会有更多的人购买它.
迈克尔:(03:21)
这就是《亚美am8问AG发财网》的转折点. 我想说的, 2015年以前, 甚至2007, 是两个人在买亚美am8ag发财网放心, 就是这样, 然后邀请朋友和家人来做大买卖. 然而今天，亚美am8问AG发财网受到了祝福. 亚美am8问AG发财网有一个很棒的团队，30个人选择把起源作为家. 今天，亚美am8问AG发财网为1800多名高净值投资者提供服务. 亚美am8问AG发财网有四个办公室. 亚美am8问AG发财网在芝加哥. 但这是一个绝对伟大的运行. 这可能是缩写版本. 这个故事我已经讲了五分钟到五十分钟了. 你从12岁到51岁，也就是今天的我.
德温:(04:06)
它非常简洁，有很多东西可以拆开. 谢谢你！. 你提到你的职业是交易员. 我最近参加了一个会议，一个不断出现的主题是积累财富和保持和增长财富是两个非常不同的活动, 他们需要一些不同的技能和不同的观点. 听起来你好像把这篇文章看完了. 我也很好奇，你的辛迪加组织结构. 你一直是用基金模型还是用一次性资产联合模型? 为什么不是一个就是另一个?
迈克尔:(04:50)
是的，所以亚美am8问AG发财网真的是一家以投资者为中心的亚美am8问AG发财网. 基金有两个好处，对吧? 当你考虑多元化的时候，这对投资者是有好处的. 对一些人来说，费用也没有什么不同? 这就是人们不了解的基金和银团交易. 但基金经理拥有基金的优势是你有永久资本进入市场. 在每个市场, 当你去做一笔交易的时候, 最重要的是, 你有资本吗??
迈克尔:(05:22)
所以, 这是亚美am8问AG发财网早期创建基金模型的原因之一, 但这也是因为亚美am8问AG发财网相信这就是投资者应该投资的方式. 基金模型比个体模型更能保护你. 我相信现在有很多投资者在听，他们明白这一点, 因为一旦出了问题, 他们会, 当你在一个单独的交易中，这个交易开始了, 无论是办公室, 或多户型, 或零售, 失去一个租户或挣扎，它需要钱, 好吧, 如果你没有一个财力雄厚的赞助商, 和谁是仁慈的, 然后借钱给它, 你猜怎么着? 他们在向你求助.
迈克尔:(06:02)
亚美am8问AG发财网已经见过了, 甚至在一些亚美am8问AG发财网单独组织的交易中, 后来成了大卫和迈克尔的银行. 亚美am8问AG发财网贷款亚美am8ag发财网放心是因为亚美am8问AG发财网不想从投资者那里收回资金. 所以, 在基金结构中, 如果你有一家亚美am8问AG发财网, 拥有所有这些资产的控股亚美am8问AG发财网, 你有一个多样化的投资组合. 就像任何投资组合一样, 有些会做得很好，有些可能会有点困难. 这些钱可以通过控股亚美am8问AG发财网来转移. 所以，从风险管理的角度来看，这是一个巨大的优势.
迈克尔:(06:36)
就个人而言，亚美am8ag发财网放心是关于人的. 你不会在项目或个人投资上下注. 你赌的是人, 因为归根结底就是这样, 这就是成功和失败之间的关系. 所以亚美am8问AG发财网非常相信基金. 我来告诉你, 在我的个人投资组合里, 亚美am8ag发财网放心之外, 我只投资那边的经理人和基金, 因为我不知道我在做什么. 我找不到比他们更好的交易了.
迈克尔:(07:03)
亚美am8问AG发财网所做的是，亚美am8问AG发财网在市场上采用了这种方法，它不是“或者”，而是“和”. 所以，如果亚美am8问AG发财网有一笔交易，或者亚美am8问AG发财网试图使基金多样化，或者让亚美am8问AG发财网的股票成分比亚美am8问AG发财网想要的要低一些, 亚美am8问AG发财网要做的就是通过sidecar把一部分收入辛迪加, 但亚美am8问AG发财网只向投资者提供资金. 所以他们有加入基金的好处, 因为亚美am8问AG发财网审查了一笔交易, 它已经被检查过了, 它经历了一个严格的过程, 然后他们就可以投资了. 这就是亚美am8问AG发财网发现的投资者投资基金的最佳方式, 但同时也能利用一次性的机会获得那些挎斗交易. 对这些产品的需求很大.
德温:(07:44)
我爱它. 好,谢谢你. 是啊，这对分散风险确实很有意义. 当然，在一些交易中，我一直处于德文银行的地位, 因为亚美am8问AG发财网的投资者相信亚美am8问AG发财网能完成项目并达到或超过亚美am8问AG发财网的估价. 而且没有赞助商愿意回去申请融资. 如果你是被动投资者，你做的是一次性交易, 你得确保你的赞助商资金充足.
德温:(08:12)
还有你提到的善行, 因为赞助商有责任承担一些可能需要在旧资产上发生的事情，以渡过难关, 不管是什么情况. 所以我喜欢这种多元化的方式. 你们一直在为基金筹集资金吗? 然后，尝试将其部署是一个挑战? 或者你已经找到了一个很好的平衡?
迈克尔:(08:37)
所以我认为亚美am8问AG发财网找到了一个很好的平衡, 我会告诉你们亚美am8问AG发财网的思维方式. 因此，亚美am8问AG发财网在大约14个市场建造、购买和出借多户住宅. 这些都在改变，扩大. 亚美am8问AG发财网使用专有的机器学习模型来观察亚美am8问AG发财网的各种市场, 其中一些脱落了, 有些被加了进去. 芝加哥是一个持有市场，而不是卖出市场. 但亚美am8问AG发财网不会在这里做任何生意，直到他们得到…并不是说他们永远不会理顺财政状况, 但希望亚美am8问AG发财网能更清楚地了解它.
迈克尔:(09:12)
当亚美am8问AG发财网考虑亚美am8问AG发财网的基金结构时，亚美am8问AG发财网考虑的是投资者的风险范围. 投资者想要什么，对吧? 所以, 投资者, 当你想到一些只是想要收入的产品和被动收入, 一些人想要一点收入和增长, 而有些想要的只是把油门踩在成长的一边. 所以当亚美am8问AG发财网在那里，亚美am8问AG发财网的团队在寻找多家庭, 好吧, 他们也在为市场提供解决方案. 所以他们想要，亚美am8问AG发财网所做的就是与开发商合作. 但如果亚美am8问AG发财网不能达成协议, 然后亚美am8问AG发财网做什么, 如果亚美am8问AG发财网不能在权益方面达成协议, 好吧, 然后谈话可能会转向, 好吧, 那优先股呢, 在资本结构中受保护的地位?
迈克尔:(09:55)
因此，亚美am8问AG发财网将在普通股权益上进行开发，这显然是一个更高的增长，没有收入. 亚美am8问AG发财网会做优先股, 哪一个是有组织的职位, 资本或收益的风险更小. 然后, 在中间, 亚美am8问AG发财网也做附加值和核心附加属性, 这提供了一些好处, 一些现金流, 折旧, 等等. 然后, 这些资金在不同基金中的去向取决于亚美am8问AG发财网作为投资组合经理, 为亚美am8问AG发财网试图给予投资者的利益. 我希望我说的有意义.
迈克尔:(10:31)
但我现在要告诉你的是，亚美am8问AG发财网在中间部分，亚美am8问AG发财网一点也不活跃. 所以亚美am8问AG发财网有很大的灵活性. 亚美am8问AG发财网的任何一只基金都没有要求亚美am8问AG发财网必须在增值方面做这么多, 亚美am8问AG发财网必须在优先股上做这么多. 你有一个目标投资组合, 但是后来生活发生了变化, 世界在改变, 风险回报取决于亚美am8问AG发财网. 所以现在，我将亚美am8问AG发财网的方法归类为非常杠铃.
迈克尔:(10:57)
亚美am8问AG发财网在发展，亚美am8问AG发财网在放贷, 但是增值和核心增值真的很有挑战性, 因为一切都, 大家可以看到, 德温, 它的交易成本高于重置成本, 亚美am8问AG发财网也不可能买一套10年前就有增值潜力的房子, 你以每单位240美元的价格购买, 你把15美元,000美元一个单位, 你在255年, 你的退场价格是五年后290美元, 而现在一扇门的造价是210美元. 这个数学对亚美am8问AG发财网来说没有意义，所以亚美am8问AG发财网选择远离中间. 但今天最棒的是，在开发方面，你仍然可以获得丰厚的利润. 然后, 在一些亚美am8问AG发财网无法达成协议的交易中, 或许亚美am8问AG发财网只是不太相信, 亚美am8问AG发财网来看看优先股这一边. 这就是亚美am8问AG发财网今天看待世界的方式.
德温:(11:49)
我爱它. 谢谢你的概述. 你们只负责多家庭项目吗? 或者你提到可能还有一些办公零售类型的资产?
迈克尔:(11:58)
所以，这是一种进化. 今天，亚美am8问AG发财网只在多家庭. 亚美am8问AG发财网拥有并控制着大约9000个多户住宅单元. 亚美am8问AG发财网所做的, 在亚美am8问AG发财网的历史上, 亚美am8问AG发财网已经完成了办公室, 亚美am8问AG发财网已经完成了工业, 亚美am8问AG发财网甚至设计了学生宿舍, 亚美am8问AG发财网做零售, 这是一个不同的世界. 当你想到08和09年的世界, 那时资本拥有所有的杠杆, 你只要买就行了, 买, 买, 这其实并不重要.
迈克尔:(12:26)
当你穿越时间, 随着这条边消失, 它真的归结为卓越的运营和理解所有的输入, 哪里的便士, 和硬币, 和角, 在哪里你可以省钱. 它确实在很多方面帮助了亚美am8问AG发财网, 因为亚美am8问AG发财网的整个投资管理部门是用他们的技术建立起来的, 和多户型. 当你开始拥有不同的资产类别, 好吧, 你使用了各种不同的模型和系统.
迈克尔:(12:53)
然后，也就是给市场的信息. 所以当亚美am8问AG发财网在市场上工作时, 而亚美am8问AG发财网要找的是多户家庭, 的经纪人, 卖房子的人, 控制协议, 他们很清楚亚美am8问AG发财网在做什么. 因为当你去市场的时候，你会说, “嘿, 亚美am8问AG发财网所做的一切,他们听到的是你什么都不做. 所以，这真的帮助亚美am8问AG发财网增加了交易流量. 但亚美am8问AG发财网只是喜欢多家庭. 它不会受到互联网或亚美am8问AG发财网所处市场的影响, 亚美am8问AG发财网实际上受益于虚拟化. 办公室太厚实了. 办公室在纸上看起来不错, 但你失去了一个大租户, 突然之间, 你的入住率从98%上升到78%. TIs很贵. 你会意识到是经纪人和承包商在办公室赚了所有的钱.
德温:(13:48)
对,对. 是的. 我见过我的很多朋友在多家庭聚会上办公, 就拿那个笨重的资产类别来说, 在某些情况下, 在过去两年里受到了COVID的负面影响, 把它变成多家庭, 就你的观点而言, 稳定且免疫, 现在无论如何, 很多市场变化, 一个更稳定的资产类别. 我觉得这很有道理.
德温:(14:17)
我和你说的焦点很有共鸣. 我是说，亚美am8问AG发财网亚美am8问AG发财网的业务范围很窄. 有点像圣安东尼奥的多户家庭. 亚美am8问AG发财网希望当这种狭隘的对话出现时，每个人都能想到亚美am8问AG发财网. 这帮助整个团队保持专注. 我的意思是，如你所知，你必须对所有事情说不. 这样做，并专注于你盒子里的东西，只会增加一切, 交易流, 团队效率, 等等. 所以你提到它开始于你和你的合作伙伴部署你自己的资本, 试图找到一个更好的方法来做事情. 现在你有30名员工. 今天的球队是什么样子的?
迈克尔:(15:00)
亚美am8问AG发财网有四个办公室. 所以亚美am8问AG发财网的总部在芝加哥. 大约三分之二的团队成员都在那里. 亚美am8问AG发财网也有办公室，我是说, 您可以包括, 亚美am8问AG发财网让人们利用虚拟化技术, 所以亚美am8问AG发财网有人住在坦帕, 有人住在纳什维尔, 在夏洛特, 在达拉斯, 在丹佛. 所以亚美am8问AG发财网实际上是在增长. 然后亚美am8问AG发财网的另一个团队成员将搬到迈阿密. 所以我从没想过亚美am8问AG发财网会成为一个真正的虚拟劳动力. 亚美am8问AG发财网现在还没有，但亚美am8问AG发财网允许人们有一定的灵活性.
迈克尔:(15:37)
亚美am8问AG发财网建立的方式，我认为，和其他亚美am8问AG发财网非常相似. 所以当你想到亚美am8问AG发财网的部门, 亚美am8问AG发财网有一个收购部门, 那里的人们, 美国各地的地面部队, 他们是与当地赞助商建立关系的人, 像你们这样的人, 因为亚美am8ag发财网放心是地方性的，你必须要有这种洞察力. 因为你不能只是看着电子表格上的亚美am8ag发财网放心，不断地往下看. 这是一门艺术如果你只是想去芝加哥，你就会失去它, 承销协议, 看看这个, 所以亚美am8问AG发财网很久以前就做了这个转变.
迈克尔:(16:12)
然后他们会得到采购部交易部门官员的支持, 分析师, 等等. 亚美am8问AG发财网还有投资管理部门. 因为当你考虑资产的生命周期时, 获得它可能需要三到六个月的时间, 但那个线人会和你一起住10年. 所以亚美am8问AG发财网有一个专门的投资管理团队负责管理这些资产, 盯着物业经理. 当他们早上坐在办公桌前的时候，他们的技术已经被设置好了, 他们可以在所有的社交媒体上获得实时报告, 和评论, 还有那些重要的东西, 跟踪每个人. 当你看到来自多个市场的9000套设备时，这真的是一个团队的努力.
迈克尔:(16:57)
你必须是吱吱作响的轮子, 因为如果你是这样的管理者让他们做好自己的工作，信任他们, 好吧, 你猜怎么着? 我是说，这在世界上是行不通的. 亚美am8问AG发财网都知道，任何经营企业的人. 所以亚美am8问AG发财网有很好的物业经理，但你必须一直待在他们身边. 所以, 亚美am8问AG发财网做什么都要做好, 我认为, 在那个部门, 也, 亚美am8问AG发财网是否以市场上所有可比较的房产为基准.
迈克尔:(17:25)
这是大卫和我从亚美am8问AG发财网的投资管理团队那里得到的信息, 因为对亚美am8问AG发财网来说，每个部门都要衡量自己的成功，这非常重要, 否则, 如果你没有测量它, 然后你甚至不知道你是否在市场上赢了. 很好，你今年把租金提高了4%. 我不知道这样好不好. 如果市场上涨10%怎么办? 你猜怎么着? 这不是很好，所以亚美am8问AG发财网看一下.
迈克尔:(17:53)
然后亚美am8问AG发财网有一个营销团队, 亚美am8问AG发财网有一个投资者关系团队, 亚美am8问AG发财网有亚美am8问AG发财网运作, 包括法律和会计吗. 亚美am8问AG发财网还有一个运营团队，在红外团队的背后. 管理1800个投资者，9000个单位，并把它做好，需要做很多事情. 因此，亚美am8问AG发财网一直确保在增长之前进行投资，遵守纪律，忠于亚美am8问AG发财网的核心价值观. 我想说的是，在过去的五六年里，亚美am8问AG发财网对亚美am8问AG发财网的发展方式是非常慎重的. 去年亚美am8问AG发财网已经成长了很多.
迈克尔:(18:31)
但德温, 我想谈谈你说我抓住的一些东西, 因为我认为这是一个非常重要的词, 答案是否定的. 这是我认为的, 当亚美am8问AG发财网在市场的时候, 甚至拒绝亚美am8问AG发财网的交易团队的交易，说, “No, 这没有道理. 亚美am8问AG发财网可以再造钢铁. 它是平均值，或低于平均值，或这个.这是我后来才学会的一个词, 因为我过去对任何事都说“是”，所以我犯了很多错误. 你要明白，还有一辆车要开过来. 我认为，对于亚美am8问AG发财网的投资者和听众来说，说“不”是可以的. 你可以从中学习，但这是一个非常重要的词，只是为了有规律地锻炼.
德温:(19:19)
是的. 100%. 我必须经常被提醒这一点. 我必须经常回顾我自己的笔记. 在过去的几年里，是什么让亚美am8问AG发财网或亚美am8问AG发财网走上了歧途, 在一些事情上，我总是跳出框框. 回想起来，我为什么要浪费时间和精力? 现在, 我在亚美am8问AG发财网成长过程中遇到的一个挑战是，不仅仅是我一个企业家在做这些决定.
德温:(19:48)
我现在可能会让组织遭受重创, 因为亚美am8问AG发财网是一个更大的组织，我不能灵活地做出所有这些决定. 所以, 随着亚美am8问AG发财网的发展，说“不”变得更加重要, 亚美am8问AG发财网必须制定策略，坚持自己的立场, 对于一些企业家来说, 包括我自己, 很难做到. 你有闪亮的产品，新的事物，不断变化的市场. 但我完全同意.
迈克尔:(20:12)
还有质疑你的人. 是的. 这很难，你必须保持自律. 在交易中有句老话, 计划你的交易，交易你的计划, 这适用于所有企业. 制定战略计划, 跟随它, 要明白生活是有方式的, 但作为企业家，亚美am8问AG发财网必须要有护栏, no, 以一种非常老练的方式. 不管怎样，亚美am8问AG发财网可以继续.
德温:(20:37)
是的. 不，这说得通，我很感激你提到这一点. 你去年提到了一点. 亚美am8问AG发财网现在说的是2021年中期. 今年比去年过得快多了. 我认为去年对亚美am8问AG发财网很多人来说是有记录以来最长的一年. COVID怎么样? 它对亚美am8问AG发财网的业务有何影响?你们从中得到了什么教训?
迈克尔:(20:57)
好吧，我来给你介绍一下. 所以在2021年3月，亚美am8问AG发财网第一季度取得了创纪录的成绩，亚美am8问AG发财网筹集了很多资金
德温:(21:05)
这是2020年或2021年?
迈克尔:(21:07)
我很抱歉. 2020. 是的. 2020年3月. 我的意思是，这很疯狂. 这些都在你的脑海里留下了伤疤和07 08年的事没什么区别. 回首往事，恍如昨日. 911的时候，我还清楚地记得我在哪里. 但那是2020年3月，非常超现实. 你还记得. 股票市场每天下跌5%. 亚美am8问AG发财网从未见过任何重大的流行病来到美国. 亚美am8问AG发财网签订了2.5亿美元的合同, 每一天都过去了, 我和我的搭档在聊天, 和听力, 你正在关注股票市场, 和你像, “哦,我的上帝. 发生了什么?“亚美am8问AG发财网取消了所有这些交易.
迈克尔:(21:49)
这是正确的决定. 我会讲到这点，但亚美am8问AG发财网不知道会发生什么. 他们宣布, 突然之间, NBA被关闭了, 全球经济正处于停滞状态, 然后亚美am8问AG发财网就退出了. 亚美am8问AG发财网的很多合作伙伴，他们完全理解. 他们就像,“是的. 亚美am8问AG发财网也不干了.“但有些人并不那么开心. 他们会说，“你承诺了这笔交易. 你做这个.“亚美am8问AG发财网是受托人. 亚美am8问AG发财网试着告诉他们，“你们也不应该做这笔交易. 亚美am8问AG发财网不知道世界在哪里.”
迈克尔:(22:20)
对于那些经历了08和09年的人来说，我认为亚美am8问AG发财网又回到了那里. 而08年，如果你仔细想想，07年的基础上出现了一些裂缝，然后到了08年. 你当时觉得情况很糟糕，但到了2009年，情况真的很糟糕. 然后到了10年，市场触底了. 到了11年，你还在屏息以待. 但到了12年，你还是小心翼翼，满怀希望. 和“13, 我不认为, 心理上, 亚美am8问AG发财网一直恢复到14年, ’15, ’16, 在此期间.
迈克尔:(22:54)
你看了这五年，亚美am8问AG发财网和亚美am8问AG发财网的团队讨论过这个问题. 在那段时间里，亚美am8问AG发财网没有解雇任何人，但亚美am8问AG发财网的团队中有很多人都很年轻. 他们二十多岁，08年发生这种事的时候，他们还在上中学. 他们不知道这里发生了什么. 他们没有意识到，比如“你说亚美am8问AG发财网可能拿不到奖金是什么意思?? 你是什么意思?“这让我大开眼界, 首先, 作为一名经理, 和年轻人打交道, 我以前从没经历过这种事, 而且只知道每年加薪, 奖金超过目标, 等等. 但亚美am8问AG发财网还是挺过来了. 这有点…
迈克尔:(23:31)
我认为亚美am8问AG发财网做得很好的一件事是亚美am8问AG发财网开始沟通和过度沟通. 我认为这是亚美am8问AG发财网作为投资者的一个优势. 亚美am8问AG发财网知道没有人想要黑洞. 即使你不知道，你还是得说你不知道. 所以，亚美am8问AG发财网在四月参加了一个网络研讨会，亚美am8问AG发财网说，“看. 亚美am8问AG发财网不知道会发生什么. 亚美am8问AG发财网将竭尽所能. 亚美am8问AG发财网和你是一伙的. 在这些交易中，没人比亚美am8问AG发财网更有钱. 亚美am8问AG发财网要战斗，要抓，要抓.”
迈克尔:(24:01)
以及亚美am8问AG发财网告诉人们的, 危机中真正重要的是你在危机前做出的所有决定, 因为当你陷入危机时, 太晚了. 杠杆是多少, 你买什么类型的资产, 你在哪里?, 等等, 等等. 以及资本不足的资产, 还有糟糕的商业计划, 和坏的地方, 和等等, 等等, 这些将是第一个被击败的. 幸运的是，美联储进来了，注入了数万亿美元. 当时发生的事有点疯狂. 我是说，流入市场的钱很可疑. 亚美am8问AG发财网逃出来了. 股票市场复苏了.
德温:(24:34)
哦,是的. 扣动扳机那么快.
迈克尔:(24:38)
我说，我之所以关注它，是因为我做出了退出这些交易的正确决定. 然而，结果是没有人能猜到的. 没有人会猜到, 三月里坐在那里, 股市将在三到四个月内创出新高, 木材的价格会涨到1美元,700, 多家庭会从中受益. 所以亚美am8问AG发财网在2020年初购买的交易，亚美am8问AG发财网记下来了. 亚美am8问AG发财网写下来了, 投资者也理解这一点, 亚美am8问AG发财网已经把它们都写回去了, 他们做得很好.
迈克尔:(25:13)
但这是一段艰难的时期，也是一次学习的经历，但每次危机都是非常不同的. 所以亚美am8问AG发财网不会做任何不同的事情, 这就是我的观点, 有时候你是否做出了正确的决定却得到了错误的结果. 但亚美am8问AG发财网不想因为运气好而做出错误的决定, 因为糟糕的决定通常会导致很多糟糕的结果. 所以我会做出选择, 又一遍, 今天又一次, 然后退出交易, 等着瞧吧.
迈克尔:(25:41)
我想说，亚美am8问AG发财网可能在8月和9月重返市场. 我不是说你跳回去了. 亚美am8问AG发财网重新开放了亚美am8问AG发财网的基金，并开始允许新的投资, 亚美am8问AG发财网真正开始关注等式的优先股方面, 然后, 保护资本. 这工作. 亚美am8问AG发财网的收入加基金，也就是亚美am8问AG发财网的核心旗舰基金，下跌了7%，这很好. 这就是它应该做的，保护. 那里有一些优先股权开发, 一些核心和机会, 从那以后，它一直在尖叫. 所以这真的很好.
德温:(26:18)
杰出的. 一个骑. 我记得在2020年3月, 我每天早上都会称一下体重，因为这是一个我可以控制的数字，我感觉很好, 因为我看到的其他度量都是, “我不知道. 我不知道会发生什么.“亚美am8问AG发财网确实不得不——
迈克尔:(26:34)
就我个人而言，我的意思是，新冠肺炎很糟糕. 我受不了每天都在极速上. 我在这附近做了很多房屋工程. 我给我的孩子们在屋顶上建了一个棒球网. 我做了一张折叠床. 我安装了新窗户. 当你整天呆在家里的时候，你会意识到所有的不完美. 所以我每隔一天就去家得宝，在车上装木材或其他东西. 所以我确实做了一些事情, 而且还, 我妻子总是提醒我, 我还有一些未完成的项目要完成.
德温:(27:03)
这是正确的. 是的. 蜂蜜的任务清单从来都不完整. 但是,是的, 我想所有的父亲都有这样的经历，在新冠肺炎疫情期间去家得宝，看到所有其他的父亲都在那里装载着家庭项目的东西. 是的. 这是另外一回事. 谢谢你的分享. 从这么多不同的角度看，这是多么疯狂的旅程啊. 然后美联储比以往任何时候都更快地出手. 这让所有人都晕头转向. 你们看到了什么?很明显，我不会直截了当地问你们一个水晶球问题. 但作为一家亚美am8问AG发财网，你们在未来12个月，18个月，24个月的战略发展中会做些什么?
迈克尔:(27:47)
这是个好问题. 这是一个很好的表达方式. 我讨厌水晶球式的问题，市场走向如何? 没人知道，这就是你要明白的. 我来告诉你，亚美am8问AG发财网是如何定位自己的. 亚美am8问AG发财网仍然看好阳光地带的市场, 低税收的州, 增长的城市, 因为劳动力的虚拟化是真实的. 亚美am8问AG发财网认为，南方城市将继续从这里发生的事情中受益. 现在你有大量的人流往下走. 有很多人回到了北方城市, 但是随着时间的推移, 人们会继续迁移到那里, 而那些南方城市将会获胜.
迈克尔:(28:26)
现在的问题是, 现在, 当你看到去年的增长, 我的意思是, 凤凰城的增长率是17%, 同比. 拉斯维加斯增长了12%. 亚特兰大增长了10%. 夏洛特增长12. 所以你看到了巨大的增长. 我一直说的是，亚美am8问AG发财网不会追逐增长. 这种增长主要发生在现有亚美am8ag发财网放心领域. 但是，即使建筑成本也在上升, 那, 亚美am8问AG发财网称之为成本回报或开发利润, 租金的增长是否比建筑成本的增长快得多. 因此，亚美am8问AG发财网看好凤凰城、纳什维尔和亚特兰大等城市. 亚美am8问AG发财网现在也在考虑一些较小的城市.
迈克尔:(29:13)
我想我之前提到过，戴文. 实际上，亚美am8问AG发财网自己开发了一个专有的机器学习工具来预测市场租金的增长，并进行了测试. 因为亚美am8问AG发财网使用的服务, 亚美am8问AG发财网从来都不满意, 用这些东西总是让亚美am8问AG发财网心如刀割, 但不了解数据的工作原理和局限性. 所以, 亚美am8问AG发财网聘请了两位内部数据科学家来研究……我的意思是, 他们利用数以百万计的公共数据对市场进行排名，并研究未来的租金增长情况. 它并不完美，也不是水晶球，但我认为它比其他服务要好.
迈克尔:(29:53)
亚美am8问AG发财网所看到的是高收入人群向中等收入国家的迁移. 还有加州的贸易, 所有这些加州人都在, 假设是200美元,000, 现在搬到凤凰城. 这就是为什么会有这么大的跳跃. 不仅仅是人口问题, 但这也是人们习惯于支付每平方英尺4美元的租金的时候, 现在你去凤凰城，只需要1美元.80岁时，你会说，“天哪，我要两个。.”
迈克尔:(30:22)
同样的事情正在东海岸发生. 亚美am8问AG发财网有纽约人和波士顿人他们正以每平方英尺天文数字的价格支付, 他们要搬到迈阿密去, 他们要搬到坦帕去, 他们要搬去奥兰多. 它们只是在加速, 也许还有退休计划, 因为那里要便宜得多. 所以亚美am8问AG发财网认为这种势头会持续下去, 但我要小心，不要急着去买动力.
迈克尔:(30:52)
因为亚美am8问AG发财网说过, 你可以看到的最重要的指标之一是重置成本. 亚美am8问AG发财网不会买一个10年的项目, 不管未来两三年的租金增长情况如何. 因为在某一时刻, 那个10年的项目将会是一个20年的项目, 如果你不得不与新项目的租金竞争, 你会输的. 在某个时间点，你就跟不上了.
德温:(31:15)
我爱它. 这是一个很好的概要, 我很感激你对未来的窥探, 至少从战略角度来看是这样. 迈克尔，这太棒了. 我衷心感谢你在这里与观众分享你的故事和你的见解. 如果有人想要更多地了解你的亚美am8问AG发财网，如果他们有资格的话，也许可以看看你未来的项目, 有什么好方法能让人这么做呢?
迈克尔:(31:39)
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德温:(31:54)
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迈克尔:(32:09)
德文，非常感谢你邀请我. 这是伟大的.
德温:(32:11)
好吧. 当心.
迈克尔:(32:12)
是的.