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成绩单

 

德温:
戴夫,欢迎. 你好?

戴夫:
做的. 你自己?

德温:
是的,做的很好. 感谢您今天的光临. 我很兴奋能在这里潜水. 让亚美am8问AG发财网从一些背景知识开始. 你的背景是什么?它是如何引导你进入亚美am8ag发财网放心行业的?你现在在做什么?

戴夫:
大约30年前,我迷上了亚美am8ag发财网放心. 我学的是公共会计. 我在八十年代后期做审计. 我工作的亚美am8问AG发财网和一家亚美am8ag发财网放心亚美am8问AG发财网有合资亚美am8问AG发财网先生们,预备役军官训练队的合同. 80年代后期,普通银行收回了交易. 因此,会计师事务所里没有人愿意为他工作,因为他们没有看到明确的合伙道路, 在公共会计部门工作. 一个和我有相似背景的人, 谁来自东北, 是注册会计师, 然后他进入了亚美am8ag发财网放心行业. 所以他像对待弟弟一样对待我, 带我在, 教了我很多关于亚美am8ag发财网放心和不同课程的知识. 从80年代末90年代初开始,我就一直在做亚美am8ag发财网放心.

德温:
优秀的. 你参与的第一个项目是什么?

戴夫:
我的第一个项目是宾夕法尼亚州普鲁士王的一家计时汽车旅馆.

德温:
这是否像是一笔深陷困境的交易? 是银行收回了钱,还是很干净? 那是什么样子的?

戴夫:
亚美am8问AG发财网收购了一家上市亚美am8问AG发财网,这家亚美am8问AG发财网拥有各种各样的亚美am8ag发财网放心. 银行接管了它, 把它们列出来,然后亚美am8问AG发财网从波士顿开始操作, 把它带到迈阿密. 在接下来的六年里,亚美am8问AG发财网计算出了他们的资产组合. 亚美am8问AG发财网有一些酒店、汽车旅馆和公寓. 很多办公室,一堆多户型票据,还有一些无担保债权人. 哪个是信孚银行,芝加哥的大通曼哈顿银行. 在低端市场挑选房产,并努力创造价值,这是一次很棒的经历.

德温:
正确的. 这是一个相当大的篮子在一个非常多样化的投资组合中. 在管理和联系方面,这只是一场灾难吗? 我的意思是,这是完全不同的第三方管理?

戴夫:
该投资组合遍布美国各地. 亚美am8问AG发财网在圣. 西蒙斯岛,他们的俱乐部刚刚被烧毁. 亚美am8问AG发财网在加州有个交易,一家酒店出了点问题. 这些都是不同的亚美am8ag发财网放心服务提供商,亚美am8问AG发财网选择那些亚美am8问AG发财网认为可以帮助亚美am8问AG发财网从交易中获得最大价值的. 亚美am8问AG发财网给了他们一个亚美am8问AG发财网认为可行的策略. 银行家就是亚美am8问AG发财网的董事会. 这是对与银行合作的一个很好的理解, 与各类亚美am8ag发财网放心打交道, 和所有在厕所里的东西一起工作,创造性地创造价值.

德温:
正确的. 是的. 毫无疑问,这是一个巨大的努力. 我相信这一切都是一个村庄的人创造出来的.

戴夫:
真的没有那么多人, 但对我来说, 这是一次学习的经历,因为我有一位导师, 他铺好了那条路. 他为过去做过锻炼的亚美am8问AG发财网工作过. 所以这是一个很好的过渡,从审计你在哪里发现和关注财务和他们在哪里隐藏东西, 不, 我要依靠自己的背景去查阅书籍和记录, 的源文件, 找到更有效的支出和创造更多收入的方法.

德温:
正确的. 正确的. 我想问你一个问题,基于你进入这个领域的方式和它的时间. 从那以后,你已经看到了很多周期. 你觉得亚美am8问AG发财网在哪里? 亚美am8问AG发财网现在说的是2021年中期,对吧? 我的意思是,历史有点押韵,这些事情都是循环的. 你们今天在做什么,你们对未来几年有什么想法?

戴夫:
我的意思是, 几年来,我一直在说好日子就要结束了,事实证明我错了. 我看到很多人在追逐交易, 比我认为的房产价值还高. 我觉得美好的时光总会结束,总会有低谷. 我认为有很多人在亚美am8ag发财网放心上支付了过高的价格, 也取决于行动打击的力度, 这取决于他们对债务的安排有多好, 得到输入输出, 获得一份长期合同, 总有一些人会遇到麻烦. 他们在杠杆上过于激进. 他们没有正确地包销这笔交易. 他们不是真正的操作员. 他们和不称职的经营者合作. 是否每个人都做得很好. 我认为很多人在过去的六年中进行了交易, 七年赚了钱,因为所有人都在涨.

戴夫:
很难相信他们自己的胡言乱语,他们会冒更大的风险,掷骰子. 那些不是真正的操作员的人有时会遇到麻烦. 即使是优秀的经营者也会遇到麻烦. 所以我发现作为一个多家庭和其他类型的健身者,时间对我有好处. 不是因为我比任何人都聪明, 但我经历过这些斗争, 我犯了每一个错误,我好像看到了火势失控前的样子然后让它回到正轨.

德温:
那太好了. 谢谢你,谢谢你的洞察力. 亚美am8问AG发财网在剧中谈了很多关于多户型家庭的事. 如果你说的是多户型, 在这个市场上,有一个运营商正在寻求达成一笔交易. 毫无疑问,这是一个竞争激烈的市场. 你需要引导操作符注意哪些事情呢? 因为亚美am8问AG发财网看到了长期的上涨,价值,租金等等. 然后去年经济中有这些新资金,所有这些事情都发生了. 但是有一些具体的东西, 让亚美am8问AG发财网以承保为例, 你会告诉那个正在做多家庭作业的操作员?

戴夫:
第一件事是不要相信经纪人的一揽子计划. 经纪人就像麦当劳门前的叫卖人. 他只需要让一个人进去买汉堡包,他的工作就完成了? 因此,经纪人会寄给你一篇报道,你必须做尽职调查, 你得找出故事的漏洞在哪里. 想想如何在你自己的设备上创造价值. 第二,如果你打算和管理亚美am8问AG发财网合作,一定要选对. 有时候,如果你是一个小客户,大商店并不在乎. 在一般的管理亚美am8问AG发财网中,他们总是在关注他们的管理费, 哪个是基于收入的, 这不是基于底线. 所以他们的利益总是与你作为所有者和经营者的利益相冲突.

戴夫:
我认为很多人都低估了尽职调查的重要性. 他们接受经纪人给他们的资本支出恢复计划, 有时成本很接近,但很多时候不是. 老房子,你得弄清楚管道和电气. 所以你得做好功课. 你得自己买东西,弄清楚什么是补偿,什么不是补偿. 找一些你可以信任的人他们会给你诚实的答案而不是像合同供应商那样收你的钱.

德温:
我爱这一切. 非常精彩的观点,说得很好. 谢谢你!. 是啊,亚美am8问AG发财网以前见过这些东西带来的麻烦. 毫无疑问. 你们怎么了, 你过去为你的资本积累做过什么, 我猜, 更具体地说,是关于股权, 你们今天是如何组织新的收购的?

戴夫:
过去六年里,我的亚美am8问AG发财网是一家第三方资产管理亚美am8问AG发财网. 亚美am8问AG发财网没有物业管理亚美am8问AG发财网,亚美am8问AG发财网没有,亚美am8问AG发财网拿回扣. 所以一开始大多是遇到麻烦的客户会雇佣我. 现在是辛迪加,家族办公室,机构. 所以通常当他们购买自己的交易时,他们有自己的经纪人来偿还债务. 他们有自己的股权来源, 无论是高净值人士, 这是在一个公共论坛上, 或者他们有真正的制度, 或者他们通过股票经纪人来寻找. 所以我的, 在这类事情上, 我更像是一个指导,而不是真正的债务人, 股票. 所以通常很多客户,他们喜欢追逐交易. 他们喜欢做资本积累. 而是其他他们不喜欢做的事. 你知道?

德温:
交易结束后再工作,对吧?

戴夫:
对,从C到G,从摇篮到坟墓. 从开始到最后的资本交易,以及其间的一切,亚美am8问AG发财网都做.

德温:
杰出的. 那么, 作为资产管理者, 从资产管理者的角度来看, 就规模而言,谁是你理想的客户, 位置, 资产类型, 诸如此类的事情?

戴夫:
目前亚美am8问AG发财网在全国管理着5300个单位. 所以客户让亚美am8问AG发财网去哪里,亚美am8问AG发财网就去哪里. 所以这不会阻止亚美am8问AG发财网. 亚美am8问AG发财网做的是多户型的,但亚美am8问AG发财网也有办公和零售的投资组合. 但大多数是多家庭. 从A到C. 都是一样的,只是每门课都有不同的细微差别. 就客户而言,亚美am8问AG发财网的客户涵盖了从高端到行业新手的各个领域. 亚美am8问AG发财网只是在寻找想要学习,想要变得更好的人. 作为一个操作员,你做得越好, 作为一名保险商,你做得越好, 因为了解物业管理亚美am8问AG发财网所做的. 所以如果亚美am8问AG发财网的客户愿意,他们会和亚美am8问AG发财网一起参加每周的电话会议. 我的一些客户不这样做,他们只是把球交给亚美am8问AG发财网,亚美am8问AG发财网完成了商业计划.

德温:
是的,优秀. 这是物业管理之上的一个巨大的责任层, 那肯定是很费力的工作吧. 但是资产管理这一部分,这就是责任所在,对吧? 这是商业计划执行的地方,或者不是.

戴夫:
亚美am8问AG发财网代表亚美am8ag发财网放心的所有者. 所以亚美am8问AG发财网的底线就是让他们开心. 如果管理亚美am8问AG发财网不生产,亚美am8问AG发财网可以把它们换掉. 它不会打扰亚美am8问AG发财网,伤害亚美am8问AG发财网,这就是野兽的本性. 亚美am8问AG发财网很擅长制定商业计划. 很多时候,人们购买交易时并没有商业计划, 所以他们把它交给了管理亚美am8问AG发财网. 这并不是他们真正的技能. 他们的技能是所有权给他们一个计划, 亚美am8问AG发财网管理这个计划,让他们保持在界限之内,确保他们在不破坏财产的情况下达到亚美am8问AG发财网想要的回报, 没有挤满可能会被驱逐的人. 亚美am8问AG发财网得到了财产, 移动, 然后为首都的活动做准备, 无论是重燃还是出售.

德温:
对,是的.

戴夫:
车况正常,亚美am8问AG发财网在确认财务状况. 亚美am8问AG发财网在编一个很好的退出故事.

德温:
正确的. 我想,对于去年的执政经历,是否有一个全国性的叙述? 我的意思是,我根本不在那个空间所以我能听到,但我看不到. 在新冠肺炎疫情期间,办公室是如何应对的?您认为办公室的前景如何, 还是说这样一个笼统的答案太微妙了?

戴夫:
我认为这是微妙的, 但我认为,在宏观层面上,一些亚美am8问AG发财网开始让员工回归. 有些人说,在家和办公室分开是一种新的方式. 我的意思是, 如果我是一名雇主,我的办公室有很大的空间, 我为那地方付了很多租金. 如果我能让人们在家工作,我就能缩小空间. 我认为办公室受到了伤害. 有些人搬到更便宜的房子,更少的空间. 你看看纽约的情况,很多律所都不会再回去了. 这真的取决于亚美am8问AG发财网现在在COVID病毒中的位置. 亚美am8问AG发财网是否达到了另一个水平,还是继续保持亚美am8问AG发财网已经取得的积极趋势? 所以我认为现在还没有定论.

德温:
是的,这是正确的. 这是正确的. 这里有很多变量. 回到多家庭,你说过你会做A, B, C. 在A领域,较新的领域,你是如何看待操作人员创造真正的增值的? 我的意思是,一些较老的房产,很明显他们需要一切. 但是对于较新的东西,它有点困难,对吧? 也许房价更低,或者租金更接近顶部. 你认为操作符是如何成功地提升NOI这些新属性的?

戴夫:
我是说,在收入方面,总是有便利设施和收费的. 这是你没有报销的费用. 你所面临的问题是,在所有类型的财产上,亚美am8问AG发财网的保险费用都在上升, 亚美am8ag发财网放心税也在上涨, 成本在上升. 所以,即使你有一个很好的租金增长,这三大项目是很难克服的. 而new的问题, 这总是一些更新的东西, 你不断地把钱投入到竞争中. 至少在老房子里,你知道自己在食物链的哪个位置. 你可以修理坏了的东西,只要确保你的价格, 与质量比你高的产品相比,价格有很大的差别. 当形势艰难时,人们会从A转到B,从B转到C. 美国的穷人比富人还多. 所以你会发现当人们遇到麻烦的时候, 他们会回家, 他们会翻倍, 或者它们会在食物链中向下移动.

德温:
对,是的. 当你与隔壁的新建筑竞争时,这是很棘手的. 这是艰难的.

戴夫:
第二,300美元的租金差距对人们来说是一个很大的数字. 所以你可以把你自己的房子给他们一些内部设施. 你可以做厨房的硬表面. 您可以使用设备包. 你可以把地板做成乙烯基. 在所有条件都相同的情况下,你可以这样做,并获得很好的回报. 困难的是你不能轻易地改变建筑的美学. 你可以发送这些属性, 它有点过时了,你不知道墙后面是什么,还有电, 你不知道地下有什么和管道. 但如果你只做清洁,安全,价格合理的工作,你就能做到,好吧. 好的客户服务,你可以像做a一样做C.

德温:
是的,这是正确的. 我爱它. 我爱它.

戴夫:
记住,有些人租房是因为他们别无选择. 他们买不起房子. 住在A区的人付了很好的租金,他们有选择. 他们可以从一个公寓到一个房子. 有些人是长期租客,就像这样,陷入了这种循环. 所以你的人员流动成本, 如果你能做好工作,让他们开心,让他们待在你的单位里,可能会少一些.

德温:
这是正确的. 让亚美am8问AG发财网来谈谈上限税率. 亚美am8问AG发财网可以特别关注多家庭. 很明显,亚美am8问AG发财网在德州的市场上看到了限额费率的压缩, 我相信在全国范围内, 但亚美am8问AG发财网希望得到您的反馈. 我的意思是,这些东西在过去的几年里真的被压缩了. 你对已经发生的事情和未来的发展有什么看法? 这个问题太不公平了.

戴夫:
我的意思是,一般来说,交易是在3或4之间. 我是说,还能低到什么程度?

德温:
对,对.

戴夫:
通常你会买, 亚美am8问AG发财网希望你能得到更大的发展, 但由于税收和保险的关系,NOI的增长可能会很困难, 如果市场再出问题. 利率非常低,股票收益率也很低. 所以你就达到了限额费率的最低点. 他们最终只有一条路可走,那就是后退. 这就是问题所在. 我认为对所有人都有帮助的是利率的长期上升.

德温:
对,对. 在你的职业生涯, 你有没有见过这样的情况,你看到一些上限费率的扩张真的让人们措手不及? 那是什么样子的?

戴夫:
八十年代后期, 亚美am8问AG发财网从上市亚美am8问AG发财网获得的一些贷款, 亚美am8问AG发财网有13 - 15%的贷款. 和现在不一样.

德温:
13到15美元?

戴夫:
是的. 我在Signia金融亚美am8问AG发财网工作的时候亚美am8问AG发财网在收购那些老辛迪加, 亚美am8问AG发财网的上限税率是95, 96. 他们给亚美am8问AG发财网做年度评估. 所以我看到速率在变化. 但总的来说,它们的趋势是下降的而不是上升的.

德温:
毫无疑问. 同样的关于利率的问题. 你觉得亚美am8问AG发财网能,联调局把子弹都射光了吗? 我的意思是,或者你认为他们会在接下来的几年里把这个问题重新提上来? 我的意思是,他们在量化宽松政策上非常迅速. 你是怎么想的, 这仅仅是一个永久的量化宽松机器,还是他们将尝试提高利率? 你对此有什么看法?

戴夫:
他们比我聪明,所以我不是问这个问题的人. 但其中很大一部分是为了保持经济发展,所以他们试图刺激经济. 但在某个时间点,价格会上涨. 我只是觉得他们得做点什么来让自己慢下来. 我的意思是, 股市飙升, 但大多数美国人并没有在股票市场进行深度投资. 更重要的是,大多数人没有那么多可支配收入. 事情是这样的,不久之前市场还处于低位. 说到去年的4月和5月,它已经涨得很高了, 但问题是, 收入真的存在吗? 人们进入市场,因为那是一个值得去的地方. 再说一次,他们比我聪明,我只是一个多家庭的人.

德温:
这是正确的. 这是我一直用的台词. 亚美am8问AG发财网来谈谈你的律所和婚约吧. 有人向你走来, 他们说, 亚美am8问AG发财网有这个投资组合, 但亚美am8问AG发财网真的不擅长资产管理组件. 你们之间的合作是怎样的呢就最初收购投资组合而言?

戴夫:
所以传统上, 如果有人打来电话, 他们有一些问题, 亚美am8问AG发财网给他们免费的建议是因为亚美am8问AG发财网想让他们知道. 亚美am8问AG发财网的协议就是握手. 如果你不喜欢亚美am8问AG发财网,他们就结束了. 亚美am8问AG发财网收取固定费用,很低的固定费用. 如果你的亚美am8问AG发财网规模太小,没有资产管理部门,亚美am8问AG发财网就努力做到即插即用, 除了承销,你不想处理所有的事情, 寻找新的交易, 亚美am8问AG发财网就是即插即用. 亚美am8问AG发财网收取固定费用,外加旅行费用. 亚美am8问AG发财网比你雇佣没有经验的人要便宜得多, 亚美am8问AG发财网知道该怎么做. 如果你不开心,还是握手吧. 只要亚美am8问AG发财网和你在一起开心就行. 亚美am8问AG发财网只接亚美am8问AG发财网喜欢的客户.

戴夫:
有很多人名声不好,生命太短暂了. 所以亚美am8问AG发财网的客户是那些亚美am8问AG发财网愿意花时间和他们相处的人. 亚美am8问AG发财网会在操作中做任何事. 但传统上亚美am8问AG发财网不会,一年出来两次,在停车场的车道上看房子. 亚美am8问AG发财网每个月都在努力. 亚美am8问AG发财网每周都打电话. 亚美am8问AG发财网正在推动管理亚美am8问AG发财网成为亲力亲为的业主代表. 因此,亚美am8问AG发财网为客户带来结果,为管理亚美am8问AG发财网带来责任.

德温:
正确的. 是的,太好了. 谢谢你的概述. 我爱它. 谢谢你在这里分享你的一些见解. 总结一下,你对被动投资者有什么看法? 有人正在考虑和辛迪加一起投资一个项目. 他们不想为自己拥有它而经历所有的工作和头痛. 对于那些想成为有限合伙人的人,你有什么要说的吗?

戴夫:
是的. 我会去辛迪加那里买其他的房产. 看他们是否干净,看他们是否活泼迷人. 辛迪加正在筹集资金. 他们是狂欢节上的叫卖员. 他们想让你通过这扇门. 每个人都得到了别人的钱.

德温:
这是正确的.

戴夫:
我每个月都会问你财务状况,而不是只收到你的信. 你必须明智地选择伴侣,因为你可能更快地失去你的配偶,而不是你的伴侣. 作为有限合伙人,你没有任何权利. 所以你必须对你选的人做足功课. 因为没有任何权利你只是坐在车的后座上如果车要掉下悬崖, 你对此无能为力.

德温:
是的,这是正确的. 这是一个很大的交易. 毫无疑问,这是一个很大的交易. 这是有帮助的. Dave,非常感谢你今天能和我分享时间. 我也很喜欢了解您和您的亚美am8问AG发财网. 如果有人想和你联系,什么是好的途径?

戴夫:
你可以发邮件给我 (电子邮件保护) 电话号码是(954)646-7382.

德温:
杰出的. 好吧,亚美am8问AG发财网会在节目注释中链接到网站. 再次感谢大家. 祝你在新的一年里事业兴旺. 感谢你今天挺身而出

戴夫:
你也. 亚美am8问AG发财网很感激能有机会上你的节目.

德温:
杰出的. 好吧. 当心.

戴夫:
你说对了.